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Handelsimmobilien stehen vor einem Paradigmenwechsel: weg von bloßen Renditezielen, hin zu echter Wirkung vor Ort. Wer heute Performance sagt, muss mehr meinen als stabile Mieterträge. Es geht um Frequenz mit Relevanz, Mietverträge mit Flexibilität, Flächen mit Aufenthaltsqualität und um die Fähigkeit, sich laufend an neue Rahmenbedingungen anzupassen. Dieses Positionspapier des Retail PIN gibt Antworten auf eine der zentralen Fragen unserer Zeit: Wie entfalten Handelsimmobilien heute ihre Wirkung: wirtschaftlich, sozial, ökologisch. Klar ist: Die Erfolgsformel von gestern trägt nicht mehr. Was jetzt zählt, ist ein neues Verständnis von Performance. Sie muss interdisziplinär gedacht werden, lokal verankert sein und strategisch ausgerichtet. Die Impulse aus dem Netzwerk des Retail PIN zeigen, worauf es dabei ankommt und wie Handelsimmobilien wieder zum stabilen Anker in einer sich wandelnden Welt werden können.
Von der Rendite zur Wirkung
Warum sich Performance neu definiert
Ein Teil dieser sich wandelnden Welt ist das veränderte Kapitalmarktumfeld. Es macht eine alte Marktlogik wieder sichtbar: Performance im Sinne der Gesamtrendite entsteht durch Mieterträge. Doch in den Jahren des Nullzinses konnte das leicht in Vergessenheit geraten. Denn niedrige Zinsen ließen die Performance steigen – auch ohne Mietwachstum. Mit der Zinswende fällt dieser Effekt weg und gutes Asset-Management entscheidet wieder über den Erfolg einer Immobilieninvestition. „Performance muss wieder vor Ort entstehen, nicht am Kapitalmarkt“, bringt es Rebecca Hummel von Savills auf den Punkt.
Doch erfolgreiche Immobilien zeichnen sich nicht mehr allein durch ihre Finanzkennzahlen aus. Entscheidend ist die Fähigkeit, sich wandelnden Anforderungen gerecht zu werden, und zwar operativ wie konzeptionell. „Die Performance entscheidet sich vor allem an der Frage, wie exakt der Nutzer- und Mietermix mit den Präferenzen der Kunden im Einzugsgebiet übereinstimmt“, so Uwe Seidel von Dr. Lademann & Partner. Wirkung entsteht dort, wo Handelsimmobilien klug mit ihrer Umgebung interagieren und damit ihr volles Potenzial entfalten.
Frequenz ist nicht alles, aber ohne Frequenz ist alles nichts
Wo Wirkung entstehen soll, braucht es Menschen. Und die kommen nur, wenn ein Standort mehr bietet als das Erwartbare. „Diese Frequentierung ist Ausdruck der Akzeptanz eines Handelsstandorts beim Konsumenten und Indikator für die Wettbewerbsposition“, sagt Jörg Wege von MEC über diese Resonanz, doch sie ist nur der erste Schritt.
Frequenz wird erst dann zur Performancegröße, wenn sie konvertiert, und zwar zu Verweildauer der Besucher, zu Kundenbindung an den Handelsstandort und zu Umsatz für die Handelspartner. Die emotionale Qualität eines Ortes rückt damit in den Fokus und diese entsteht nicht zufällig. Aufenthaltsqualität und Services müssen bewusst gestaltet werden. „Nur wenn Atmosphäre funktioniert, wird Fläche zur Beziehung“, bringt es Dirk Fittkau von der WISAG auf den Punkt. Handelsimmobilien müssen heute Teil des Alltags sein und nicht nur Teil der Einkaufswelt.
Mietverträge im Wandel:
Flexibel, fair und zukunftssicher
Wo Nutzerbedürfnisse fluide sind, dürfen Mietverträge nicht starr bleiben. Der Wandel im Konsumverhalten zieht neue Anforderungen nach sich und damit neue Vertragslogiken. „Viele Mieter suchen heute nach Mechanismen, die sie vor dauerhaft hohen Fixkosten schützen“, so Maritheres Palichleb von GSK Stockmann.
Das Mietrecht entwickelt sich vom klassischen Dauerschuldverhältnis zur dynamischen Partnerschaft: Umsatzmieten, Omnichannel-Komponenten, flexible Kündigungsfristen. Voraussetzung dafür sind Klarheit und Vertrauen. Die Qualität der Vertragsgestaltung entscheidet über Spielräume in der Steuerung. „Ohne rechtliche Flankierung bleibt jede Umnutzung Theorie“, warnt Palichleb. Hier zeigt sich: Rechtssicherheit ist kein Formalismus, sondern sie ist das Rückgrat für unternehmerisches Handeln.
Nachhaltigkeit rechnet sich,
wenn man sie strategisch denkt
Immer mehr Stakeholder fragen nicht nur nach Mieten oder Renditen, sondern nach Haltung. ESG ist längst kein Add-on mehr, sondern Teil der Marktlogik. Nur eine nachhaltig bewirtschaftete Immobilie ist langfristig tragfähig, ökologisch wie wirtschaftlich. „Facility Management bildet das Fundament für diese Performance“, sagt Dirk Fittkau.
Nachhaltigkeit ist kein Selbstläufer. Green FM braucht eine belastbare Datenbasis, einen strategischen Rahmen, einen ganzheitlichen Ansatz, abgestimmte Ziele und Fachbereiche, die eng zusammenarbeiten. Ein energieeffizienter Gebäudebetrieb ist der Einstieg in eine nachhaltige Bewirtschaftung, doch nachhaltiges Facility Management kann viel mehr: vom Einsatz von Robotik in der Reinigung über Drohnen in der Sicherheitsüberwachung bis hin zu Maßnahmen zur Förderung von Biodiversität.
Investoren unter Druck:
Die neue Gleichung der Kapitalmarktlogik
Mit dem Wandel auf der Fläche wandelt sich auch der Blick der Kapitalgeber. Stabile Mieterträge und attraktive Veräußerungswerte bleiben der Anspruch, doch der Weg dorthin führt heute über operative Qualität. „Businesspläne müssen flexibler werden. Nicht alles lässt sich ex ante planen“, betont Carsten Grevel von Nuveen.
Was früher aus der Distanz funktionierte, braucht heute Nähe zum Standort. Attraktivität, Erlebbarkeit, Differenzierung – das sind die Faktoren, die über Performance entscheiden. Asset Management wird so zum operativen Herzstück der Investmentstrategie. Wer hier steuernd eingreift und nicht nur verwaltet, sichert nicht nur Werte, sondern er entwickelt sie.
Planungsrecht oder:
Wie man Wirkung zulässt
Wirkung braucht Raum. Doch dieser Raum wird vielerorts durch starre Regularien begrenzt. „Das Bauplanungsrecht orientiert sich meist an der Erstvermietung, spätere Nutzungsflexibilisierung wird damit unnötig erschwert“, sagt Jan Hennig von GSK STOCKMANN. Dabei ist gerade Anpassungsfähigkeit das Gebot der Stunde.
Baurecht muss mehr sein als Kontrolle, es sollte Ermöglichungsinstrument sein. Ob durch gezielte Befreiungen, die Nutzung von Förderinstrumenten oder den klugen Dialog mit der Verwaltung: Wer Wirkung ermöglichen will, muss Regeln gestalten können. Der Schulterschluss von Immobilienwirtschaft und öffentlicher Hand wird damit zum Schlüssel, nicht nur für einzelne Projekte, sondern für resiliente Stadtstrukturen.
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Nähe zum Markt und zu den Menschen
Mietmodelle, die Spielraum schaffen und Verlässlichkeit bieten
einen Gebäudebetrieb, der Ressourcen schont und Qualität erzeugt
rechtliche Rahmenbedingungen, die Wandel zulassen
und den Mut, Performance neu zu denken: als Verantwortung für Zukunftsfähigkeit
Performance ist kein Ziel. Sie ist der Weg und das Ergebnis konsequenter Zusammenarbeit
Performance entsteht vor Ort
Frequenz und Aufenthaltsqualität sind zentrale Treiber für Umsatz und nicht die Quadratmeter der Handelsflächen allein. Eine attraktive bauliche Hülle, ein reibungsloses und flexibles Management der Handelsimmobilie und ein zeitgemäßer Mietermix bilden dafür die Grundlage.
Mietverträge neu denken
Die Flexibilität und Praxistauglichkeit der Mietvertragsklauseln sowie kürzere Mietdauer und neue Mietmodelle bilden die Basis. Sie müssen rechtlich klar und operativ beherrschbar sein.
Standorte differenzieren
Standardangebote verlieren an Relevanz. Entscheidend ist das „Warum“ eines Standorts und seine Bedeutung im urbanen Gesamtgefüge.
Baurecht und Assetstrategie zusammen denken
Rechtlich möglich machen, was betriebswirtschaftlich erforderlich ist.
Sieben Thesen zur Performance von Handelsimmobilien
1. Performance entsteht vor Ort und nicht am Kapitalmarkt
Zinsen und Bewertungen sind volatil, stabile Performance kommt aus Nutzung, Frequenz und Standortqualität.
2. Atmosphäre wird zur Währung
Handelsimmobilien performen nicht allein durch das Sortiment der Händler, sondern durch Aufenthaltsqualität und Services, die Menschen zusammenbringen und an den Standort binden.
3. Mietverträge werden Partnerschaften
Fixmieten weichen flexiblen, umsatzorientierten und fairen Modellen. Nur so entsteht langfristige Stabilität an einem Handelsstandort.
4. Green FM wird zur Pflicht und Kür zugleich
Nachhaltigkeit ist auch für Handelsimmobilien kein Add-on mehr, sondern Grundlage für Wirtschaftlichkeit, Regulierungskonformität und Akzeptanz bei Mietern, Kunden und verstärkt bei Investoren.
5. Planungsrecht entscheidet über Zukunftsfähigkeit
Wer Handelsstandorte nicht an neue, zusätzliche Nutzungsformen anpassen darf, verliert den Anschluss. Die öffentliche Hand ist gefragt: Das Baurecht muss viel stärker zum Ermöglicher werden.
6. Standard ist das neue K.o.-Kriterium
Standorte ohne klare Differenzierung und individuelles „Warum“ verlieren Relevanz. Kunden wählen Handelsstandorte bewusst, nicht zufällig.
7. Investoren brauchen Nähe.
Die Performance von Handelsimmobilien erfordert mehr operatives Engagement denn je. Businesspläne werden flexibler, Ein strategisch und operativ mitdenkendes Management vor Ort ist unverzichtbar.
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