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Vor dem Hintergrund einer sich ändernden Umwelt und einer sich wandelnden Gesellschaft stellt sich die Frage, ob die Orte, an denen wir für unseren täglichen Bedarf einkaufen, eine Verjüngungskur benötigen, um den neuen Anforderungen langfristig gerecht zu werden. Angesichts der schnellen Veränderungen und Weiterentwicklungen ergeben sich zahlreiche Bestandteile, die eine solche Verjüngungskur umfassen sollte. Diese begründen sich beispielsweise aus dem technischen Fortschritt im Zusammenhang mit der Erstellung von Gebäuden sowie mit den technischen Anlagen, die für deren Betrieb notwendig sind. Die richtigen Maßnahmen könnten zu einer höheren Ressourceneffizienz und damit zu Kostenersparnissen bei der Bewirtschaftung von Fachmarktzentren führen. Demgegenüber stehen Maßnahmen, die langfristig zur Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit eines Standortes beitragen können. Die entsprechenden Fachmarktzentren können so weiterhin dauerhaft ein Bestandteil in der lokalen Nahversorgung sein.
E-Ladesäulen
Aufbau von Ladeinfrastruktur zur Standortattraktivität
Technische Anlagen
Moderne Technik zur effizienten Energieeinsparung
Etablierung der Marke
Stärkung der Markenidentität für Kundenbindung
Die Frage nach der Finanzierbarkeit der Maßnahmen einer Verjüngungskur stellt sich insbesondere für langfristige Bestandshalter, die auf einen möglichst konstanten monatlichen Mietzufluss abstellen und im Rahmen eines Fonds ausschüttungsorientiert handeln. Diese Art von Investitionsvehikeln steht tendenziell in einem Konflikt mit dem nötigen Wandel an den Standorten und den dafür erforderlichen Budgets. Für bereits bestehende Fonds, bei denen bisher weniger Augenmerk auf die notwendigen Entwicklungen gelegt wurde und ein Großteil der ursprünglichen Businesspläne bereits umgesetzt wurde, ist die Fragestellung für jede Liegenschaft und jede Maßnahme individuell zu untersuchen und wirtschaftlich abzuwägen. Nicht genutzte Chancen zur Weiterentwicklung der Standorte können sich negativ auf die Verkaufspreise auswirken. Die Berechnungsgrundlage für die erzielbaren Renditen bleibt weiterhin das ursprünglich investierte Eigenkapital. Somit werden viele Entscheidungen noch im Sinne des Kapitals und weniger im Sinne der Liegenschaft getroffen.
Eine alternative Herangehensweise bietet sich für zukünftige Investmentvehikel und die jeweiligen Businesspläne, die im Rahmen der Due Diligence für jedes einzelne Objekt aufgestellt werden. Im heutigen Wettbewerb und bei den gestiegenen Anforderungen seitens Kapitalquellen und Regulatorik ist eine umfassendere Strategie mit Weitsicht nötig, die es langfristig ermöglicht, Gelder im Zusammenhang mit den sich wandelnden gesellschaftlichen Anforderungen zu investieren und dennoch eine kontinuierliche Ausschüttung an die Eigenkapitalgeber sicherzustellen. Hierbei müssen die jeweiligen Maßnahmen für einen Zeitraum von beispielsweise fünf Jahren bereits in der Ankaufsphase identifiziert werden und sowohl mit Kosten als auch den Auswirkungen auf die Mieterträge bepreist werden. Durch eine kluge Festlegung einer Reihenfolge der identifizierten Maßnahmen ist in einem idealen Szenario lediglich eine anfängliche Investition aus zusätzlichen Mitteln nötig, während die weiteren Maßnahmen fortlaufend aus den jeweiligen Erfolgen der vorangegangenen finanziert werden könnten.
Das nachstehende Schaubild ist dabei eine idealisierte und theoretische Darstellung für eine mögliche Allokation von Geldern aus der Erzielung von Mehrerträgen und die Erreichung von Kostenreduktionen auf Basis eines initialen Investments. Auf diese Art und Weise soll sichergestellt werden, dass in jedem Jahr ausreichend Kapital zur Verfügung steht, um Ausschüttungen an den Investorenkreis vorzunehmen.
Idealisierte und theoretische Darstellung einer möglichen Kapitalallokation (Quelle: Nuveen Real Estate)
In der Literatur wird für die obige grafisch dargestellte Vorgehensweise gelegentlich der Begriff des „Intractings“ verwendet (hauptsächlich in Bezug auf Energieverbräuche). Diese Methodik findet vorrangig in Portfolios Anwendung, die über die öffentliche Hand finanziert werden und somit mit begrenzten Budgets umgehen müssen, könnte jedoch zukünftig auch für Immobilienfonds eine attraktive Herangehensweise sein. In Summe setzt diese Methodik jedoch viel Erfahrung im Umgang mit der Assetklasse, eine breite Datenbasis und einen frühzeitigen Überblick zum möglichen Businessplan über die gesamte Haltezeit voraus.
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