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Verjüngungskur für 
Fachmarktzentren

Wie kann das profitabel sein?

Verjüngungskur für Fachmarktzentren

Wie kann das profitabel sein?

Vor dem Hintergrund einer sich ändernden Umwelt und einer sich wandelnden Gesellschaft stellt sich die Frage, ob die Orte, an denen wir für unseren täglichen Bedarf einkaufen, eine Verjüngungskur benötigen, um den neuen Anforderungen langfristig gerecht zu werden. Angesichts der schnellen Veränderungen und Weiterentwicklungen ergeben sich zahlreiche Bestandteile, die eine solche Verjüngungskur umfassen sollte. Diese begründen sich beispielsweise aus dem technischen Fortschritt im Zusammenhang mit der Erstellung von Gebäuden sowie mit den technischen Anlagen, die für deren Betrieb notwendig sind. Die richtigen Maßnahmen könnten zu einer höheren Ressourceneffizienz und damit zu Kostenersparnissen bei der Bewirtschaftung von Fachmarktzentren führen. Demgegenüber stehen Maßnahmen, die langfristig zur Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit eines Standortes beitragen können. Die entsprechenden Fachmarktzentren können so weiterhin dauerhaft ein Bestandteil in der lokalen Nahversorgung sein.

Photovoltaikanlagen

Nutzung von Dachflächen zur nachhaltigen Energiegewinnung

E-Ladesäulen

Aufbau von Ladeinfrastruktur zur Standortattraktivität

Technische Anlagen

Moderne Technik zur effizienten Energieeinsparung

Flächennutzung

Nutzung von Dachflächen zur nachhaltigen Energiegewinnung

Dienstleistungen

Zusätzliche Services für mehr Komfort

Etablierung der Marke

Stärkung der Markenidentität für Kundenbindung

Sonnentag Architektur GmbH

Praxisbeispiel

Nuveen Real Estate verwaltet seit 2018 eine innerstädtische Liegenschaft zwischen der Fußgängerzone in der historischen Altstadt und dem örtlichen Bahnhof. Die Liegenschaft dient der lokalen Nahversorgung mit einem Lebensmitteleinzelhändler und einem weiteren Mieterbesatz aus den Bereichen Textileinzelhandel und Hartwaren sowie Gastronomie und Fitness. Die Stellplätze befinden sich auf dem Gebäude. Im fortlaufenden Dialog mit dem Bürgermeister wurden das Interesse und die Unterstützung seitens der Stadt für eine Aufstockung der Liegenschaft mit Wohnraum geäußert. Ein Architekt ist mit den statischen Vorprüfungen beauftragt. Die Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit für das Investitionsvehikel sollen erörtert werden.

#nachverdichtung #wohnraum #mixed-use 

Die Frage nach der Finanzierbarkeit der Maßnahmen einer Verjüngungskur stellt sich insbesondere für langfristige Bestandshalter, die auf einen möglichst konstanten monatlichen Mietzufluss abstellen und im Rahmen eines Fonds ausschüttungsorientiert handeln. Diese Art von Investitionsvehikeln steht tendenziell in einem Konflikt mit dem nötigen Wandel an den Standorten und den dafür erforderlichen Budgets. Für bereits bestehende Fonds, bei denen bisher weniger Augenmerk auf die notwendigen Entwicklungen gelegt wurde und ein Großteil der ursprünglichen Businesspläne bereits umgesetzt wurde, ist die Fragestellung für jede Liegenschaft und jede Maßnahme individuell zu untersuchen und wirtschaftlich abzuwägen. Nicht genutzte Chancen zur Weiterentwicklung der Standorte können sich negativ auf die Verkaufspreise auswirken. Die Berechnungsgrundlage für die erzielbaren Renditen bleibt weiterhin das ursprünglich investierte Eigenkapital. Somit werden viele Entscheidungen noch im Sinne des Kapitals und weniger im Sinne der Liegenschaft getroffen.

Walter Wiese- Architektur Consulting

Praxisbeispiel

Bei einer innerstädtischen Liegenschaft, die eine Einzelhandelsnutzung über zwei Geschosse aufweist und seit 2014 durch Nuveen Real Estate verwaltet wird, stellte sich kürzlich die Investitionsentscheidung zwischen einer weiteren reinen Nutzung als Einzelhandelsstandort mit Komponenten aus der lokalen Nahversorgung sowie einem Anteil aus dem Textileinzelhandel oder einer Konzentration der Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss sowie einer Umnutzung des Obergeschosses zu einer anderen Nutzungsart (in diesem Fall Senior Living). Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage für die Umnutzung und eine Aufstockung um ein weiteres Geschoss lag bereits vor, was auch die Bedeutung des Projektes für die Stadt unterstreicht. Aufgrund der Art des Investitionsvehikels sowie angesichts der hohen Investitionssumme und der damit einhergehenden Risiken wurde die Entscheidung gegen eine Umnutzung und für eine Fortführung der einzelhandelsgeprägten Nutzung gewählt. Diesem Entschluss ging jedoch voraus, dass weiterhin ausreichendes Interesse durch entsprechende Mieter an Einzelhandelsflächen bestand. An anderen Standorten hätte die Entscheidung anders ausfallen können.

#drittverwendungsfähigkeit #umnutzung #mixed-use

Bild: Walter Wiese Architektur Consulting, Nuveen Real Estate

Eine alternative Herangehensweise bietet sich für zukünftige Investmentvehikel und die jeweiligen Businesspläne, die im Rahmen der Due Diligence für jedes einzelne Objekt aufgestellt werden. Im heutigen Wettbewerb und bei den gestiegenen Anforderungen seitens Kapitalquellen und Regulatorik ist eine umfassendere Strategie mit Weitsicht nötig, die es langfristig ermöglicht, Gelder im Zusammenhang mit den sich wandelnden gesellschaftlichen Anforderungen zu investieren und dennoch eine kontinuierliche Ausschüttung an die Eigenkapitalgeber sicherzustellen. Hierbei müssen die jeweiligen Maßnahmen für einen Zeitraum von beispielsweise fünf Jahren bereits in der Ankaufsphase identifiziert werden und sowohl mit Kosten als auch den Auswirkungen auf die Mieterträge bepreist werden. Durch eine kluge Festlegung einer Reihenfolge der identifizierten Maßnahmen ist in einem idealen Szenario lediglich eine anfängliche Investition aus zusätzlichen Mitteln nötig, während die weiteren Maßnahmen fortlaufend aus den jeweiligen Erfolgen der vorangegangenen finanziert werden könnten.

Das nachstehende Schaubild ist dabei eine idealisierte und theoretische Darstellung für eine mögliche Allokation von Geldern aus der Erzielung von Mehrerträgen und die Erreichung von Kostenreduktionen auf Basis eines initialen Investments. Auf diese Art und Weise soll sichergestellt werden, dass in jedem Jahr ausreichend Kapital zur Verfügung steht, um Ausschüttungen an den Investorenkreis vorzunehmen.

Idealisierte und theoretische Darstellung einer möglichen Kapitalallokation (Quelle: Nuveen Real Estate)

In der Literatur wird für die obige grafisch dargestellte Vorgehensweise gelegentlich der Begriff des „Intractings“ verwendet (hauptsächlich in Bezug auf Energieverbräuche). Diese Methodik findet vorrangig in Portfolios Anwendung, die über die öffentliche Hand finanziert werden und somit mit begrenzten Budgets umgehen müssen, könnte jedoch zukünftig auch für Immobilienfonds eine attraktive Herangehensweise sein. In Summe setzt diese Methodik jedoch viel Erfahrung im Umgang mit der Assetklasse, eine breite Datenbasis und einen frühzeitigen Überblick zum möglichen Businessplan über die gesamte Haltezeit voraus.


https://www.energiewendebauen.de/projekt/energieeffizienz-an-hochschulen-durch-intracting

Ergänzende Literatur zum Intracting an Hochschulen:
Knissel, J.; Ehlert, M. (2021): Handlungsleitfaden Intracting an Hochschulen – kontinuierliche Steigerung der Energieeffizienz. Fachgebiet Technische Gebäudeausrüstung der Universität Kassel. 

Verfügbar unter DOI-Link: http://dx.doi.org/10.17170/kobra-202109274813



Autor

Alexander Boelhauve
Assistant Fund Manager
alexander.boelhauve@nuveenglobal.com

Nuveen Real Estate

Zukunft
Nachhaltigkeit

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